作为快速成长于西部，国内领先的大型建筑设计企业集团，基准方中伴随国内快速发展的城市化进程，为社会输送了众多优秀的建筑作品。第22期《基准之道》封面故事话题是“商业设计”，在这些文章中，无论是学习中消化，还是吸收中创新，基准方中始终在“专注”、“专业”的匠心精神中找到平衡，并在积累、继承、突破和演进的过程中，演绎出不同的建筑之美。这期，我们将继续与您分享基准方中关于“商业设计”的不同观点与思考。

　　商业建筑设计一直是基准方中的主营业务之一，市场化的设计一直是我们秉持的设计原则，这些年的设计实践也主持和参与了不少的商业建筑设计，我认为建立一个市场化下的商业建筑设计逻辑是非常有必要的，能够很好的帮助我们在设计过程中找到并且把握好方向。下面我就自己对商业的定义，商业价值的基础，还有商业设计的要素几个方面谈谈我对商业设计的认识。

　　首先，这里对商业的定义是个“泛商业”的概念，和规划用地里面的兼容商业，还有商业用地里能够建造的建筑类型是相对应的。因此，这里商业的建筑类型上除了传统的商业建筑外，还包含办公、酒店、展演等等建筑形态。有了具体的对象，再来谈我对商业的定义。

　　商业是什么？我认为，如果说住宅是个体的私享空间，那么商业就是拉近人与城市的场所。人在商业空间的参与中，将购物、工作、休闲、交流等行为活动都融入其中，体现了一种生活方式，商业空间，商业建筑，将人与城市更紧密的联系在一起。商业的定义也主要体现在两个方面：一是商业能够为生活带来便利；二是商业创造并且丰富了人的生活。这两个方面的定义也体现了现在商业发展的不同的两个方向。发展方向不一样，自然对应的商业空间与场所也不一样。

　　那么，现在及未来的商业是什么样的呢？我认为未来的商业模式当中，有两个基本发展模式是可以被判断的。

　　第一，高效购物模式。所谓高效购物，指能够快速通过各种方式得到所需物品。而高效购物模式下又可细分为电商模式和便利店模式。在互联网+的时代，线上购物日渐成为我们主要的购物方式，利用碎片化的时间就可以对很多标准化的产品进行快速的信息比较，以前我们说“去购物”，但从大数据时代来看，我们随时随地都在购物。淘宝、天猫、京东就为我们提供了快速达到购物目的的方式。后者则主要运用于社区商业。便利店即使在电商蓬勃发展的时代也依旧能够吸引大众，因为它可以满足大众快速购物的目的，比如绝大多数情况下买一块蛋糕、一瓶牛奶，去理个发是不可能网购的，我们必须立即满足我们的需求，因此，社区商业，尤其是人口密度比较大的社区的社区商业还是有活力的。

　　第二，极致体验模式。指以休闲、娱乐、社交为主体的体验式零售商业综合体，这一模式正日渐成为热点研究课题。这里用“极致”两个字来形容体验，是想说明未来的商业一直会充满变数，把人从自我的空间吸引到我们所创造的商业空间，需要不断创造新的内容并注入其中，在这种类型的商业里，强调场景感、故事性。因为要形成主题，甚至话题性、新闻性才能对人产生先期的吸引力。打造高品质，复合化与体验感的商业空间，从而延长消费者停留时间，激发消费者随机购物，这是我们需要不断加以关注的核心。

　　以北京798为例，我觉得姑且可以算作早期体验性商业。一开始，它只是个艺术街区，而后来商业元素越来越多，逐渐变成以艺术为主题的商业街区。游览798的最初目的，可能并非购买艺术品，也许最初只打算花一个小时喝杯咖啡，但深入体验，就会自动产生随机消费。停留时间从一小时变成一下午k8凯发，变成一天，通过主题性的、有感染力的高品质商业场景打造，延长消费者在商业场所停留时间就是在设计商业综合体时需要考虑的问题。

　　2015年，我在拉斯维加斯的万丽酒店看了一场秀，秀的名字就叫“dream”。在这场秀里，讲述一个女子在梦境里的奇幻历险，并且将舞蹈、歌剧、杂技、魔术等艺术形式融为一体，在一个巨大的环形剧场里，通过声、光、电、水等元素的高超运用，给在场的每个人呈现了一场前所未有的视听盛宴，我相信这种超越认知的超体验商业模式，会在未来越来越成为商业的主流。在拉斯维加斯，还可以看到很多将娱乐精神进行到底的设计，比如在电视塔上的旋转飞车，在巨型天幕下的空中飞索，实际上这也是极致体验的一种表现，因为达到极致，所以够吸引消费者。在这样的业态里，我们需要考虑的问题就是如何吸引消费者，为什么消费者要到这里来，能够给消费者带来什么样的超越体验。文丘里写过一本书《向拉斯维加斯学习》，我认为，商业设计，也应该向拉斯维加斯学习。

　　未来，涉及主题性、话题性、超体验的商业将会成为重要趋势及发展方向。我们将社区和体验式的商业结合以后，可以创造出主题社区，而如果一个城市拥有相似定位的主题商业，则会逐步形成城市的特色，打造成主题城市。例如美国的拉斯维加斯和奥兰多就是两个风格各异的主题城市，一个充满冒险与刺激，一个则是充满童话与欢乐。

　　总之，对应商业发展的模式不管是高效购物，还是极致体验，回归到设计上，都需要对不同方向的商业价值进行判断。在这一过程中，制定并遵循一定的价值判断的标准，在与客户沟通过程中显得十分重要——商业价值判断的标准统一，可以促进双方达成共识，利于项目落地。

　　实际上商业价值的核心，永远都是人。以人为本永远都不是一句空话，如何聚集人，是商业设计中需要认真应对的课题。认识到商业价值的核心是人以后，可以从三个维度判断商业价值高低。

　　第一，城市角度。商业的核心价值在于它的目标客户群的人口资源量。这里考虑的不仅是单纯的人群数量，而是目标客户群。当一个高端的商业选址在平民区，目标客户群就会有差异。人口区占有量也非常重要，比如一个50万人口的城市，即使是设计、管理都不到位的商业综合体，其商业价值也非常高。

　　第二，建筑空间角度。商业的价值还在于它的商业服务空间的独占范围。例如，星巴克的商业价值绝不仅仅在于服务以及它自己经营的一点点面积，它还占有较大的外围面积。为什么院落式的商业比没有院子的商业更有价值？为什么高度更高的六米挑高商业会比三米的商业更有价值？原因在于从建筑空间角度来看，它独占的商业服务空间能够给商业提供更多的溢价。

　　第三，人的行为模式的角度。商业价值往往体现在它与人的行为模式和心理需求的契合度上面，两个字概括即“距离”——商业的价值体现在它与人的距离，主要体现在以下四个方面：可知、可达、可视、可感。

　　可达，就是商业和人的物理距离。为什么商业强调1公里、3公里的服务圈？为什么一层商业比二层商业价值更高？为什么转角比中间的贵？都是可达性好的商业价值要大于可达性小的商业，都是因为商业与人的距离影响着人的行为模式，与人的心理需求息息相关。

　　可视，也是一样的道理，为什么一线临街商业比二线临街商业更贵？昭示性好的，视觉吸引力强的商业其价值也相对较大。

　　以“人”为核心，考量城市人口，建筑空间和消费者行为模式，构建出商业价值判断基础，凯发K8一触即发以此来指导设计师构建符合消费者需求、开发商价值取向的设计，从而提出我们设计中需要关注的几个要素：

　　一是城市需求（NEEDS）。我觉得可以用三个词语来体现这种需求：补位、创造、更新。城市需求包含的内容比较多，可以基于人口的规模、城市的区域发展水平、城市的规划架构、道路的交通情况、现有商业的规模和类型来进行定位。针对城市需求进行有效的商业定位对商业的设计师而言至关重要。

　　二是复合性和多样化（MIX）。不管是什么业态，人的需求是多种多样的，所以，多种业态的组合和多样化的商业项目的设置，既符合人性化的需求，也是商业之间相互影响，相互支撑的共生需求。因此只有复合型、多样化、多元化的商业，才有持续性的生命力。

　　三是空间的创造与流线的引导（LINE&SPACE）。商业动线就是通过简洁流畅的，符合人行为模式的流线设置，将有价值的商业空间有机的串联起来。商业空间的互动体验，简洁的流线，商业空间的创造都能够带来商业价值的提升。

　　如果聚集人气或是引导人流的体验式设置不能够带来商业价值或体验价值，那么这个设置可能就存在问题，因为商业空间的创造和流线的引导是相辅相成的。

　　四是商业体验感，与人的行为心理的契合度（FIT）。在电商（线上购物）的冲击下，传统商业正面临改革和创新，应注重打造吸引人的商业互动空间，依靠商业空间自身的魅力，以及更好的参与性与互动性吸引消费者。如何做到呢？可以从游园化、内缘化和故事性三个角度入手。例如打造一个英国小镇，设计师可以换一个方式来思考——打造一个哈利波特的魔法小镇。在未来的商业里，设计师们可以尝试把传统的商业从风格性引向故事性和情节感延伸。

　　五是物联网和互联网下的业态整合，强调跨界与整合（CROSS）。当前，智能终端的广泛使用带来用户行为习惯的改变，移动购物正快速增长，用户购物也进入移动场景时代。其特点是可在购物全程获得深度行为支持，移动购物线上线下边界趋于融合，购物模式创新性也越来越强。线上商业线下化的趋势也越来越明显。那么现在的实体商业在商业设计和运营方面如何保障持续活力就非常重要。以往的设计往往存在一个问题——很多体验仅处于单纯视觉或单一感官体验。而未来，通过跨行业的整合，能够给客户带来更持续的商业需求就显得非常重要。

　　以上五点是我对商业设计要素的总结k8凯发，在后来的设计中，感觉其实不仅仅是商业建筑设计要符合这五点，类型的建筑设计也最好能够满足这五个要素。下面我最后举一个社区商业与城市发展关系的设计案例。

　　2013年，基准方中作为全过程设计供方承接了东原亲亲里项目，该项目是基准方中社区商业与城市相融合的典型案例。

　　项目地块位于成都市西三环外，国宾上城北侧片区，总用地面积约为60亩。地块南面以工业用地为主，周边新建楼盘较少。地块四面均临路，南侧为40米宽货运大道。地块周围存在大量的工业用地，而住宅地块主要位于本项目用地的西面和东面。

　　面对白热化的土地市场，面对苛刻的规划条件，高地价如何高溢价？针对设计条件，结合市场，提出以下设计策略：

　　1、商业设计过程中注重增加城市商业界面，将商业价值最大化，同时注重挖掘地下商业价值。住宅设计过程中首先可以在户型平面赠送面积方面做文章，尽量将平面赠送做到20%。其次户型设计上也应尽量做到规整，这样可以将更多的密度留给独立商业。在体型系数和窗墙比上也需控制。小体型系数一般需要控制在0.4以下。地下室设计要尽量规整，以提高停车效率。人防区域尽量占用设备用房减少对可销售机动车位的占用。

　　2、在设计策略指导下，凯发K8一触即发设计师对整个片区分析得出——地块东西对角线位置将是周边住宅用地串联地铁口最便捷的流线。

　　固有思维一旦打破，就可以在商业思考上做出突破。因此设计师在用地设置了贯穿东西的商业街，住宅形成两个围合院落，商业得以较好的集中呈现。商业主要分布在东西贯穿的商业街两侧，是商业建筑设计中的科学做法。

　　在该项目设计过程中，设计师还对户型做了全面优化，控制住宅进深，采用框剪结构，核心筒偏心。由于用地的密度较为紧张，所以要充分利用密度。因此住宅的平面布局比较规整，底商位于其投影范围内。住宅进深尽可能小，做到21M。结构采用框剪形式，避免剪力墙对划铺的影响。为保证商铺进深，核心筒设置于靠中庭一侧。

　　通过这些设计，在保障社区的完整和独立的同时，创造性的解决了项目密度要求小，但商业占比大的问题。社区、地上地下商业融为一体，营造出一个富于体验的高价值的商住活力社区。

　　现在该项目已经呈现，相信对城市的作用还有几年以后才能体现。但建筑设计就是如此，要处理好客户价值，城市发展，使用者需求之间的关系，建筑师不仅仅要有创意，还应该是各种关系的协调者，问题的解决者。这也是我们设计的责任。

　　也许我们对城市的格局缺少发言权，也许我们对规划条件无能为力，但至少，通过我们的设计，可以让城市的某个部分变得更健康一些，更美丽一些；让我们的商业场所更有活力一些；让在我们蓝图下工作与生活的人更舒适一些，更便捷一些。